关于延迟交楼的赔偿

懒之过

我们是锦绣香江的业主，于2012年购买了锦绣香江小区一商品房，合同约定于2013年10月交楼的，合同也约定迟交楼要按万分二赔偿的，到时间交楼了，可是开发商迟迟未将楼交付业主使用，直到2014年5月才通知收楼，但也没向业主出示什么五证类的，当时收楼的时候用的还是临电，导致频频停电被困电梯，业主们当时收楼时也纷纷要求赔偿延迟交楼的赔偿金，可是开发商就是一拖再拖，用：已将意见反映，请等待通知！这样来糊弄我们，却未见有对业主作任何赔偿，大家现在都已装修入住，请问我们还可以向开发商赔偿金吗？该如何取证起诉？

wdqfriend

在房产行业,延期交房普遍存在,买房人有苦难言,开发商却理直气壮。这里提醒大家交房时必须搞清楚以下几点:

1.首先要清楚入住的条件,小心开发商的文字游戏

入住是普通公众常用的概念,通常理解为房屋具备能够居住使用的条件,如生活用水、用电、用气等能够正常提供。如果合同约定将入住作为交付条件,则入住就成为判断交付条件是否具备的标准。

2.审查开发商是否办理了综合验收备案证明

关于房屋在约定时间尚未达到入住条件,开发商即要求购房者入住,那么购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明(即竣工验收备案表)等材料。实际上,有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任,在房屋尚未达到入住条件时便通知购房者入住。

因此,应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则,购房人有权拒绝接收该房屋,由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。

3、不可抗力导致延期不能全免责

不可抗力是法律概念,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。发生不可抗力导致不能履行合同的,除法律规定发生不可抗力事件不免除责任的情形外,则根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。但合同当事人在延迟履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

开发商对延期交房的解释多种多样,如恶劣天气、小区设计变更等,目的是免除自身违约责任。如开发商延期交房确属不可抗力事件造成,根据具体情况逾期交房责任部分或全部免除。

至于小区设计变更,而要主张延期交房是不可抗力造成的,开发商应当提供相关机构的证明文件,证明该情况符合法律认可的条件。否则,开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。

4、购房者需要保留的证据材料

购房者应从购房伊始就要收集和保留购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等证据材料,以备在维权需要时所用。

5、提起诉讼应应该注意这几点

第一,在思想上应客观理性。

第二,应全面分析开发商违约的情形及其影响,确定责任是否明确。

第三,应全面审查评估证明开发商违约和应承担责任及应赔偿损失的证据材料,评价其客观性、关联性、合法性,评估证据材料是否确实充分,同时确定诉讼请求。

第四,合理确定诉讼策略并充分假定开发商可能采取的应对策略和措施,做好应对准备。

第五,对诉讼可能产生的花费及耗费的时间和可能发生的败诉后果进行物质和心理上的准备。

第六,选择恰当的诉讼时机。

第七,审时度势,把握时机,以和解或判决方式终结诉讼。

第八,购房者在遭遇延期交房的情况时,除了保留向开发商提起索赔的证据,包括购房合同、认购书、开发商书面通知、相关部门证明材料等,还要注意不要超过提起诉讼的时效

广东义轩律师事务所

您好，关于您提出的问题，主要应当从以下几方面考虑：一、《商品房买卖合同》及相关补充协议是否已经就交房时间、迟延交房的免责事由、逾期交房的违约责任进行了约定，如有约定从其约定；二、是否有证据证明实际交房时间，如所涉房屋竣工验收文件、收楼通知、房屋交接确认书等；三、是否存在出卖人迟延交房存在免责事由的事实，如不可抗力，如有，则出卖人可以免责；四、逾期交房是否达到解除合同的条件，如一般的商品房买卖合同可能约定逾期交房承担两种违约责任，一是逾期时间在90天以内的，按照约定向买受人支付违约金，二是逾期时间超过90天的，买受人可以选择继续履行合同或者解除合同，选择继续履行合同的，出卖人仍应按照约定标准向买受人支付违约金，如选择解除合同的，出卖人亦应按照合同约定承担相应违约责任。即如果出卖人确实存在逾期交房且没有免责事由的情况，即使已经入住，只要在诉讼时效范围内，买受人仍可以请求出卖人按照合同约定支付逾期交房违约金。

懒之过

广东义轩律师事务所 发表于 2015-7-6 19:14
您好，关于您提出的问题，主要应当从以下几方面考虑：一、《商品房买卖合同》及相关补充协议是否已经就交房 ...

谢谢律师的答复，还有以下问题咨询关于交楼日期的举证：双方在合同的约定是到期收楼不用通知的，而业主方从未收到过锦锈香江关于交楼的书面通知，只在2014年12月左右收到要求交资料办房产证的EMS，业主收楼时要求香江出具的五证也没有，只有一处复印件，而且也不让业主拍照或带走取证，如起诉，这个交楼日期的举证由谁负责？
业主如果联合起来起诉，费用是怎么算的？可以申请法律授助吗？

广东义轩律师事务所

懒之过 发表于 2015-7-8 11:10
谢谢律师的答复，还有以下问题咨询关于交楼日期的举证：双方在合同的约定是到期收楼不用通知的，而业主方 ...

你好，针对您提出的三个问题作以下回复：一、根据“谁主张谁举证”的民事诉讼原则，如果原告主张被告延期交楼，那么原告应当承担举证责任；
二、律师服务费是在广东省律师服务政府指导价(粤价〔2006〕298号)的相关规定的基础上，由当事人与律师进行协商确定收费的方式和金额；
三、根据《法律援助条例》的相关规定，可以申请援助的情形包括：(一)依法请求国家赔偿的； (二)请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的； (三)请求发给抚恤金、救济金的； (四)请求给付赡养费、抚养费、扶养费的； (五)请求支付劳动报酬的； (六)主张因见义勇为行为产生的民事权益的。

懒之过

广东义轩律师事务所 发表于 2015-7-8 15:08
你好，针对您提出的三个问题作以下回复：一、根据“谁主张谁举证”的民事诉讼原则，如果原告主张被告延期 ...

谢谢律师
如果开发商有意不寄收楼通知书，只以电话通知的，我们该如何举证合格的交楼日期？

广东义轩律师事务所

懒之过 发表于 2015-7-8 17:02
谢谢律师
如果开发商有意不寄收楼通知书，只以电话通知的，我们该如何举证合格的交楼日期？

您好，关于举证交楼时间的问题，因交付的证据一般来说掌握在出卖人处，因此，出卖人方应当承担主要的举证责任，作为买受人，可以提供一些在其举证能力范围内的证据，如出卖人发出的收楼通知、移交房屋的确认书、房屋竣工验收资料等。